MUFFA NELLA CASA IN AFFITTO

Hai scoperto muffa nella tua casa in affitto? Scopri se puoi sospendere il pagamento del canone e quali sono i tuoi diritti. Leggi il nostro ultimo post sul blog!

Cosa deve fare l’inquilino/conduttore se vive in una casa con della muffa? Chi deve pagare i lavori per la eliminazione del problema?

Il canone di locazione consiste nell’obbligo dell’inquilino di pagare per l’uso di un appartamento che il proprietario/locatore ha l’onere di consegnare in buone condizioni. Se da un lato quest’ultimo deve garantire e permettere il pieno e pacifico godimento della cosa locata, dall’altro l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone anche in presenza di muffa in casa.

È noto che in casa la presenza di muffa può essere pregiudizievole per la salute dei suoi residenti, compresi gli animali domestici, una situazione ben seria per ambo le parti: per il proprietario/locatore, che deve ricorrere quanto prima ai giusti rimedi per l’eliminazione definitiva del problema insalubre; e ovviamente, per il conduttore/inquilino, che non deve trascurare di considerare tale disagio anche in termini economici.

L’argomento è stato spesso affrontato dalla Cassazione che più volte si è occupata di questo tema. Di seguito si proverà a fornire chiarimenti alle domande più frequenti.

Cosa deve fare l’inquilino se la muffa affiora solo dopo aver firmato il contratto di locazione ed essere entrato in possesso dell’abitazione?

Le macchie di muffa sulla soffitta o negli angoli delle pareti esterne è uno di quei vizi “occulti” che normalmente appaiono con i primi freddi e con l’arrivo delle piogge e che, in genere, non sono facilmente riscontrabili se il contratto di locazione è stato sottoscritto in primavera o in estate quando gli ambienti sono maggiormente ventilati e l’umidità è minima.

La presenza di muffa costituisce senz’altro un vizio della cosa locata e a seconda della sua intensità ed estensione nei vari ambienti potrebbe addirittura ridurre o pregiudicare l’uso cui il bene è destinato. Sebbene la presenza di muffa non sia quasi mai espressamente indicata come causa di risoluzione del contratto locativo tuttavia, per la Legge italiana, essa rappresenta un vizio della cosa cui il conduttore potrà avvalersi.

A tal fine è essenziale determinare a cosa si deve l’apparire della muffa. Una ragione potrebbe essere, ad esempio, l’eccessiva umidità causata da infiltrazioni esterne od interne d’acqua indice, probabilmente, di una scarsa o inappropriata manutenzione ordinaria dell’immobile, specie se vetusto. Nel qual caso è onere del proprietario/locatore rimediare. Ma potrebbe anche essere determinato da un atteggiamento non appropriato dell’inquilino/conduttore che trascurando di arieggiare del tutto gli ambienti abitativi favorisce il persistere di una maggiore condensa e quindi la fioritura della muffa negli stessi. In questa circostanza, l’onere di rimediare ricade sull’inquilino/conduttore, che a proprie spese dovrà procedere al risanamento e alla pulizia.

Cosa succede se l’inquilino informa il proprietario della presenza di muffa nell’appartamento per cause a lui non imputabili?

L’inquilino/conduttore deve denunciare il vizio al proprietario/locatore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno avvisandolo della muffa e del disagio nel godimento del bene e della facoltà di potersi avvalere della risoluzione del contratto di locazione oppure di chiedere una riduzione del corrispettivo.

Il proprietario/locatore, dal canto suo deve attivarsi per la giusta e definitiva soluzione al problema. Mentre, l’inquilino, dall’altro lato, non può rifiutarsi di pagare il canone di locazione fintantoché il vizio persiste.

Entrambi, locatore e conduttore, hanno infatti obblighi reciproci l’uno verso l’altro. Pertanto se il locatore non adempie al suo impegno principale di preservare il pieno godimento della cosa locata (preservandone l’uso convenuto), l’inquilino non può rivalersene rifiutando di pagare l’affitto nella pretesa di un risarcimento del danno. Senza dubbio, la presenza di muffa in una casa adibita a civile abitazione potrebbe rendere la stessa invivibile perché esserne esposti può danneggiare la salute provocando disturbi alle vie respiratorie per chiunque, compresi gli animali domestici, che vi abitino. Necessario, quindi, definire con precisione di chi sia la responsabilità.

Come l’inquilino deve affrontare il problema in caso di inosservanza da parte del proprietario?

Di certo non rifiutandosi di pagare l’affitto. In questo modo potrebbe passare dalla ragione al torto ed offrire al proprietario l’opportunità di procedere allo sfratto per morosità per inadempimento contrattuale con la conseguenza di dover liberare l’immobile.

Se il proprietario, pur consapevole della presenza della muffa, rimane inattivo, allora l’inquilino si trova per legge [1] di fronte alla facoltà di pretendere l’immediata risoluzione del contratto di locazione oltre ad un eventuale risarcimento del danno o in alternativa chiedere la riduzione del corrispettivo.

La legge, in sostanza, garantisce all’inquilino il pieno e pacifico godimento del bene locato tutelandolo da quei difetti che ne potrebbero diminuire l’idoneità all’uso, ma questi non può agire arbitrariamente di sua iniziativa se non ricorrendo all’intervento del Giudice perché gli sia fatta Giustizia.

Ma cerchiamo di capire meglio.

Si può richiedere una riduzione del canone di affitto?

Si. Se la muffa è causa di squilibrio tra le prestazioni dei due contraenti il conduttore/inquilino può chiedere al proprietario una riduzione del canone per compensare il disagio ma non potrà sospenderne il pagamento.

Se le due parti, poi, non si accordano sull’entità della riduzione del canone e l’inquilino continua a vivere nell’immobile questi deve, necessariamente, rivolgersi all’Autorità competente per territorio che procederà a determinare, sulla base delle prove fornite dalle parti, l’ammontare della riduzione del canone.

Si può chiamare l’ASL per un suo sopralluogo?

Si. La Legge prevede che l’inquilino a fronte dell’evidente disinteresse del proprietario a voler risolvere il problema della eliminazione della muffa può richiedere l’intervento della ASL competente per il territorio tramite un esposto formale, sollecitandone un sopralluogo.

Con la relazione della ASL l’inquilino può ottenere la disdetta immediata del contratto di locazione senza dover attendere il preavviso di sei mesi generalmente indicati nel contratto oppure avere una base legale per modificare il contratto di locazione in considerazione del disagio subito.

Chi e come si calcola il risarcimento del danno?

Come dicevamo poc’anzi, è necessario stabilire di chi sia la responsabilità della presenza di muffa in casa. E tale decisione compete al Giudice il quale dopo aver valutato le prove fornite dalle parti potrà calcolare il risarcimento del danno e chi dovrà pagarlo. Si dovrà tener conto anche del danno alla salute ed è notorio come le minuscole spore della muffa scatenino allergie ed infiammazioni alle vie respiratorie e particolarmente esposto a questi rischi devastanti sono gli anziani e i minori di tenera età

Il diritto alla salute deve prevalere su qualsiasi eventuale patto raggiunto tra i privati anche qualora abbiano ridotto o addirittura escluso ogni responsabilità. In ogni caso, quindi, il locatore/proprietario deve risarcire i danni cagionati alla salute derivanti dalla malsana abitazione oltre i danni sui beni personali (esempio, rigonfiamento del mobilio) purché conseguenza della presenza della muffa.

La Cassazione ha chiarito che spetta al locatore/proprietario dimostrare l’assenza di una sua colpa per considerarsi esonerato dal dover corrispondere il risarcimento. Nella maggior parte dei casi le parti si vedranno costretti a rivolgersi al Giudice per dirimere la questione.

Pertanto, se il padrone di casa rimane inattivo ad affrontare il problema della rimozione della muffa, l’inquilino può:

• Liberare l’appartamento immediatamente e senza preavviso purché il vizio sia così grave da pregiudicare l’effettivo uso per cui l’immobile è destinato dando luogo così alla risoluzione del contratto di locazione, fermo restando un risarcimento del danno;
• In alternativa, chiedere la riduzione del canone di locazione.

Tutto ciò, necessariamente rivolgendosi al Giudice qualora il locatore non sia disponibile a voler raggiungere un accordo pacifico con il conduttore.

Fonte originaria ► 5 Gennaio 2024 | Autore: Maria Grazia Bosone