PARTI COMUNI

Quali sono le parti comuni del condominio?

In base all'elencazione del codice civile le parti comuni del condominio possono essere fatte rientrare in 3 grandi categorie: quella dei beni comuni necessari, di pertinenza e accessori.

Rientrano nella prima categoria tutti i c.d. “beni comuni necessari” per l’esistenza stessa dell’edificio condominiale o permanentemente destinati all’uso comune. Senza di essi infatti non sarebbe possibile ai condomini utilizzare le singole proprietà esclusive.

Nella seconda categoria rientrano tutti i c.d. “beni comuni di pertinenza”, ovvero i locali destinati ai servizi comuni come per esempio i locali per il riscaldamento e la caldaia.

Nella terza e ultima categoria, rientrano infine, i c.d. “beni comuni accessori”, ovvero le opere, le installazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune.

Parti comuni del condominio: cosa sono?

Quali sono le parti comuni di un condominio? Il codice civile non fornisce una definizione di parti comuni di un condominio, ma si limita a indicare il regime giuridico a cui sono sottoposte le parti condominiali comuni. In altre parole stabilisce regole condominiali spazi comuni.

Riguardo parti comuni condominio codice civile fa anche un elenco dei beni che sono presumibilmente comuni in un condominio, fatto salvo un diverso titolo d’acquisto. Il titolo di acquisto è infatti l’unica prova in grado di determinare se una parte del condominio appartiene ad un soggetto diverso dal condominio stesso.

Parti comuni del condominio secondo la legge

La legge dunque non definisce le parti condominiali di un edificio comuni dandoci una definizione accademica. Fornisce invece un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di quelle che possono essere le parti comuni del condominio.

L’art. 1117 c.c. afferma infatti che “la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso“. Secondo la recente giurisprudenza e le normative condominiali, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (Cass. n. 13262/2012).

Le diverse tipologie di beni comuni

L’articolo 1117 del c.c. distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune, in tre categorie e altrettanti punti.

Come detto più su si tratta di un’elencazione non tassativa e certamente non esaustiva. Il legislatore utilizza infatti la locuzione “come i locali per la portineria”, dando all’elenco un ampio respiro. Ciò significa che possono esistere parti comuni del condominio degli edifici che non sono prese in considerazione dall’art del c.c. Ma non per questo non classificabili come parti comuni nella pratica.

Beni comuni necessari, di pertinenza e accessori

In base all’elencazione del codice civile condominio parti comuni di un edificio possono essere fatte rientrare in 3 grandi categorie: quella dei beni comuni necessari, di pertinenza e accessori.

Rientrano nella prima categoria tutti i “beni comuni necessari” per l’esistenza stessa dell’edificio condominiale o permanentemente destinati all’uso comune. Senza di essi infatti non sarebbe possibile ai condomini utilizzare le singole proprietà esclusive.

Nella seconda categoria rientrano tutti i “beni comuni di pertinenza“, ovvero i locali destinati ai servizi comuni come i locali per il riscaldamento e la caldaia.

Nella terza e ultima categoria, rientrano i “beni comuni accessori“, ovvero le opere, le installazioni e i manufatti che servono all’uso e al godimento comune.

Quali sono le parti comuni nel condominio?

Qui di seguito citiamo tutte le parti comuni citate dall’articolo 1117 codice civile. Facciamo chiarezza sulla loro definizione e su utilizzo spazi comuni condominiali. Cosa si intende per suolo, fondamenta e portineria? Quali sono le opere e i manufatti destinati all’uso comune? Scopriamo tutto quello che concerne la definizione e regolamento condominiale parti comuni. Compresi vestiboli, anditi condominiali e portici, ascensori e aree comuni condominiali destinate a parcheggio.

Parti comuni di un fabbricato: il suolo

Il suolo è il primo dei beni comuni citati dall’art. 1117 del codice civile. Il codice civile lo identifica come “il suolo su cui sorge l’edificio”. Una definizione così scarna ha richiesto più volte l’intervento della giurisprudenza.

Secondo l’orientamento giurisprudenziale dominante il suolo coincide con quella “porzione di terreno su cui poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso“. Rientrano, pertanto, in tale nozione “l’area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità sulla quale posano le fondamenta dell’immobile” (Cass. n. 8119/2004).

È principio pacifico quindi che per il suolo su cui insiste l’edificio condominiale, si considera l’area condominiale sulla quale poggia il pavimento del piano più basso. Sia che questo emerga in tutto o in parte dal piano di campagna circostante, sia che si trovi più in profondità, risultando completamente interrato (Cass. n. 5085/2006).

Ripartizione spese comuni condominio e regolamentazione

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento del suolo condominiale vengono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (ex art. 1123, 1 comma, c.c.). Qui trovate tutte le info e gli approfondimenti sulla ripartizione delle spese condominiali.

Al singolo condomino non in possesso di titoli di acquisto del suolo, è fatto divieto “di assoggettarlo a proprio uso esclusivo impedendone il pari uso agli altri condomini senza il consenso di costoro” (Cass. n. 14350/2000).

Per quanto riguarda il sottosuolo, che è anch’esso parte del suolo condominiale, ciascuno dei condomini può servirsi del sottosuolo secondo i principi espressi dall’art. 1102 c.c., purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso paritario secondo il loro diritto.

“Non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo” (Cass. n. 5085/2006).

Le facciate e i muri maestri condominio

La facciata è l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. La facciata rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio.

Fanno parte della facciata gli elementi architettonici che, per loro natura, diventano parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della stessa, come le fasce di coronamento (cornicioni condominiali o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che contribuiscono a fare da ornamento all’edificio (Trib. Torino 22.10.1986; 16.2.2001), e, dunque essendo destinate all’abbellimento della facciata sono da considerarsi parti comuni dello stesso.

I muri maestri invece, distinti dalla facciata, hanno invece una connotazione più legata alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio.

Parti comuni del condominio: i balconi

I balconi, invece, per le obiettive caratteristiche strutturali destinate in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, sono elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune anche se inseriti nella facciata. Formano parte integrante dell’appartamento condominiale che vi ha accesso, come un prolungamento del piano. Si tratta però di strutture che contribuiscono a modellare le linee del fabbricato e a determinarne l’estetica. Secondo la giurisprudenza dominante gli elementi decorativi del balcone sono da considerarsi parti comuni.

I cementi decorativi dei parapetti,  le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, ecc., “svolgendo una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini” (Cass. n. 587/2011; n. 14576/2004; n. 176/1986).

Ripartizione delle spese di facciata

Per quanto riguarda parti comuni condominio ripartizione spese, come quelle della facciata, “le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. n. 945/1998). Lo stesso vale per gli elementi architettonici decorativi dei balconi quando si identificano con la struttura della facciata.

Le spese necessarie per la manutenzione della facciata vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà anche tra i proprietari delle autorimesse o dei box interrati (Cass. n. 298/77; n. 945/1998), sempre che si trovino compresi strutturalmente nell’edificio condominiale e non siano collocati in corpi di fabbrica separati.

Lastrici solari e tetti del condominio

Tetti e lastrici solari hanno la funzione di copertura degli edifici. Il tetto individua una superficie caratterizzata dalla presenza di uno o più piani inclinati (in genere costituiti da tegole, falde o lastre riunite), di regola non praticabile e adempiente esclusivamente, alla funzione di copertura dello stabile. Invece, secondo definizione giuridica di lastrico solare, esso si connota per essere è piatto e accessibile. In quanto tale è suscettibile di usi diversi dalla semplice copertura.

La ripartizione delle spese di tetti e lastrici solari

Chi può accedere al tetto condominiale? Nell’esercizio della loro funzione di copertura, sia il tetto che il lastrico solare sono beni comuni del condominio e, come tali, soggetti ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (ovvero del gruppo di condomini che ne trae utilità nel caso di stabili con più corpi di fabbrica e relative coperture).

Il lastrico solare, invece, nell’ipotesi in cui sia un’area condominiale ad uso esclusivo, prevede regole diverse. L’art. 1126 c.c. prevede che coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Sopraelevazione del lastrico solare

Il codice disciplina, altresì, all’art. 1127, il diritto del proprietario del lastrico solare di sopraelevare, salvo che risulti altrimenti dal titolo e sempre che le condizioni statiche dell’edificio lo consentano, fermo restando che gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione se la stessa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o reca nocumento all’aria o alla luce dei piani sottostanti.

L’autore della sopraelevazione, oltre a corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con il nuovo piano o fabbrica (divisa per il numero dei piani compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante), è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di utilizzare.

Regolamentazione per la terrazza a livello

Una terrazza a livello è un lastrico solare costituito da una superficie scoperta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, delimitata da balaustre o parapetti che la rendono praticabile. Oltre alla funzione di copertura condominiale, ha una funzione accessoria rispetto all’alloggio o agli alloggi posti al medesimo livello, solitamente ad uso esclusivo del proprietario o dei proprietari di tali abitazioni contigue, di cui diventa parte integrante.

Gli oneri per la sua manutenzione e riparazione vanno ripartiti, secondo i criteri fissati dall’art. 1126 c.c., in ragione di 1/3 per l’utilizzatore esclusivo e di 2/3 per i condomini delle unità abitative sottostanti, da dividere sulla base delle quote millesimali di ciascuno. Rimangono, ovviamente, a completo carico di chi ne ha l’uso esclusivo, le spese dirette unicamente al miglior godimento dell’unità immobiliare di proprietà individuale di cui la terrazza sia il prolungamento.

Parti comuni del condominio: i sottotetti

Il sottotetto è un ambiente posto tra il soffitto dell’ultimo piano e il tetto dell’edificio, essenzialmente destinato a proteggere le stanze di tale piano, dal caldo, dal freddo e dall’umidità, formando una camera d’aria, limitata in alto dalla struttura del tetto e in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti del piano medesimo.

La legge n. 220/2012 ha inserito espressamente il sottotetto tra i beni di proprietà comune, a condizione che lo stesso sia destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso di tutti i condomini.

Quando il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali che ne consentono l’utilizzazione come vano autonomo, va annoverato tra le parti comuni a meno che titoli specifici di acquisto prevedano diversamente. Si applica infatti la presunzione di comunione prevista dalla norma di cui all’art. 1117 c.c., la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. N. 7764/1999 ; n. 4266/1999).

Regolamentazione per le scale condominiali

Le scale sono quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale. Proprio per questa loro funzione sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune, a norma dell’art. 1117, n. 1, c.c. Come per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale che può trovare smentita negli atti d’acquisto delle unità immobiliari.

L’indirizzo giurisprudenziale più recente considera le scale bene di proprietà comune con riferimento anche ai proprietari di negozi o appartamenti al pian terreno con accesso diretto dalla strada, proprio essendo le scale “elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch’essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell’edificio della quale anch’essi godono” (Cass. n. 4419/2013; n. 15444/2007).

Se è un condominio con più scale (ad esempio, il condominio parziale), la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza.

Tutti gli elementi delle scale (quali, ad esempio, i gradini, le ringhiere, i parapetti, i corrimani, la struttura portante, i pianerottoli, il vano scale, ecc.) nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento devono presumersi comuni.

Parti comuni: i pianerottoli condominiali

I pianerottoli sono equiparati alle scale, quali prolungamento delle stesse e comunque struttura ad esse funzionalmente collegata, e dunque considerati beni di proprietà comune. La giurisprudenza recente ha ribadito che anche i pianerottoli all’ultimo piano, pur consentendo l’accesso al solo o ai soli appartamenti ivi allocati, restano di natura condominiale, in quanto parte integrante delle scale, le quali sono comuni a tutti i partecipanti (Cass. n. 18488/2010).

Regolamentazione dell’utilizzo dei pianerottoli

Quanto all’utilizzo dei pianerottoli la giurisprudenza ha precisato che: “il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d’ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell’edificio).

Ma tali modalità d’utilizzo parti comuni condominio trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all’uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un comunista, non deve impedire agli altri comunisti un uso tendenzialmente pari della medesima cosa” (Cass. n. 3376/1988).

Costituisce, altresì, violazione dei principi di cui all’art. 1102 c.c., “la chiusura di una porzione di pianerottolo comune con una parte accessibile ad un solo condomino”. La stessa muta “il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un’estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini” (App. Milano n. 2520/1997).

Parti comuni del condominio: i sottoscala

Il sottoscala è uno spazio condominiale vuoto al di sotto della rampa delle scale per cui vale la presunzione di condominialità, in forza della sua qualità di accessorio della scala medesima (Cass. 5037/2008). Sotto altra ottica, peraltro, è stato osservato che l’uso esclusivo di una scala condominiale e meno ancora del sottoscala, non significa proprietà privata della stessa (Trib. Milano 7.11.1991).

Tuttavia, secondo una contraria impostazione, si ritiene che il sottoscala non sia compreso nel complesso di elementi che compongono le scale e, quindi, che la relativa proprietà vada desunta dalla sua oggettiva destinazione strutturale (App. Napoli, 11.6.1964).

La ripartizione delle spese del sottoscala

Le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiera e corrimani, intonaci sotto le rampe, ecc.) vanno ripartite, secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c.. Per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l’altra metà “esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo“. L’ultimo comma dispone, infine, che “al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine condominiali, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune“.

Spese riguardanti i portoni d’ingresso condominio

Si considerano portoni d’ingresso le porte che, indipendentemente dalla loro grandezza, svolgono la principale funzione di mettere in comunicazione l’edificio con l’esterno. Salvo patto contrario, si considerano di proprietà comune con il conseguente corollario che tutti i condomini hanno il diritto di fruirne e il dovere di partecipare alle spese necessarie per la loro manutenzione, riparazione e/o ricostruzione, in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà. I criteri per spese condominiali parti comuni sono stabiliti dall’art. 1123 c.c., salvo diverso titolo.

La presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c. si estende a tutti i manufatti o i locali aventi la funzione di far comunicare l’edificio con la pubblica strada. Essi costituiscono infatti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato. Dunque, strumenti indispensabili per il godimento, la conservazione, la protezione e la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi. In particolare, si ritiene che i portoni di ingresso forniscano una doppia utilità a vantaggio di tutti i condomini. Una diretta, al singolo condomino per la fruizione della sua proprietà esclusiva; l’altra indiretta, per consentire l’utilizzazione e la manutenzione di condominio spazi comuni (App. Milano 3 luglio 1992).

Le spese per la sostituzione del portone vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i criteri proporzionali di cui all’art. 1123 c.c.

Regolamento cancelli condominiali e accessi automatizzati

È principio pacifico in giurisprudenza che “la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione” (Cass. n. 4340/2013).

Il principio sopra esposto vale anche per l’automatizzazione dei cancelli (con comando a chiave o telecomando) che non va considerata innovazione ma mera miglioria delle parti comuni.

I campanelli condominiali e citofoni

I campanelli, i citofoni, i videocitofoni (e simili) rientrano, di regola, nella nozione di impianti comuni dell’edificio condominiale, poiché aventi la funzione di mettere in comunicazione il singolo con l’esterno (e viceversa) o con il portiere dell’edificio stesso.

Rientrano tra i beni comuni anche gli impianti di video sorveglianza, salvo che si tratti di impianti molto complessi (Cass. n. 3795/1982).

Regolamento per vestiboli, anditi e portici

Come i portoni d’ingresso, anche vestiboli, anditi e portici rientrano tra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., necessarie per consentire a tutti i condomini l’accesso all’edificio condominiale.

Si tratta di quegli spazi condominiali comuni fra il portone d’ingresso e l’edificio. Servono a mettere in comunicazione le unità immobiliari con le parti comuni (scale, cortili, ecc.) e di conseguenza con l’esterno.

I vestiboli sono la parte che succede immediatamente al portone. È il primo luogo cui si accede nell’entrare nell’edificio condominiale. Serve da passaggio agli appartamenti del pian terreno, ma anche ai cortili e ai garage o alle scale. Possono chiamarsi anche androne e atrio condominiale.

L’andito, invece, è qualsiasi spazio di accesso agli appartamenti singoli e alle altre parti comuni dello stabile. Svolge quindi funzione di passaggio e di transito dei condomini. Comprende sia la zona di disimpegno che i corridoi che consentono la comunicazione fra le aree condominiali e di proprietà dello stesso condominio.

Cortili come parte comune condominiale

Espressamente compreso nell’elenco dei beni di cui all’art. 1117 c.c., il cortile è quello spazio comune posto sul lato interno del fabbricato. Esso ha la prima funzione di assicurare aria e luce alle unità immobiliari condominiali ivi prospicienti.

Nella nozione codicistica di cortile, va ricompreso però non solo lo spazio scoperto, ma anche la colonna d’aria ad esso sovrastante e suscettibile di separata utilizzazione.

Mentre devono ritenersi ben distinti i muri maestri che lo contornano. Essi hanno infatti una differente funzione “di concorrere a costituire la struttura portante dell’edificio, di contribuire alla formazione della sua linea architettonica e di proteggere le parti interne dagli agenti atmosferici” (Cass. n. 714/1998).

Funzioni e uso del cortile e ripartizione delle spese

Rientra tra le utilizzazioni non consentite: “l’occupazione dello spazio aereo ad esso sovrastante, da parte dei singoli condomini, con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840 comma 3 c.c., l’utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa” (Cass. n. 966/1993).

Le spese di manutenzione del cortile condominiale sono a carico dei condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Nel caso in cui il cortile funge da copertura ai garage o ai box interrati di proprietà di terzi o solo di alcuni condomini la giurisprudenza non ha una visione pacifica.

Quali sono i giardini condominiali?

Pur non essendo menzionati dall’art. 1117 c.c. tra le parti comuni, i giardini vengono solitamente equiparati ai cortili condominiali. Da essi si differenziano però per la caratteristica di contribuire alla valorizzazione del decoro architettonico dell’edificio, fornendo dunque un’ulteriore utilità a tutti i condomini. Questa equiparazione però non è pacifica né nella dottrina né nella giurisprudenza.

Secondo altre tesi, in mancanza di una specifica disposizione nel regolamento del condominio o nei singoli atti di acquisto delle proprietà immobiliari, occorre far riferimento al criterio della disponibilità o a quello dell’uso esclusivo. Nel silenzio del titolo, il giardino, dunque, apparterrà a chi ne ha l’uso o la disponibilità esclusiva ovvero al condominio di cui costituisce un’effettiva pertinenza. Un’ulteriore tesi, infine, considera i giardini di proprietà comune se ad essi possono accedere tutti i partecipanti al condominio. In questo caso occorre la ripartizione spese giardino condominiale. Invece, in caso contrario, sono giardini condominiali ad uso esclusivo. In altre parole il giardino ad uso esclusivo è da considerarsi di proprietà esclusiva dei condomini proprietari delle unità immobiliari a cui servono trattandosi di evidenti pertinenze condominiali.

Ascensore e spese dell’ascensore condominiale

Per quanto riguarda l’ascensore, l’art. 1124 c.c. stabilisce che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari “delle unità immobiliari a cui servono“. La spesa è ripartita: “per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo“.

Si considerano come piani anche “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune“.

Cosa succede quando l’ascensore viene successivamente installato nell’edificio per iniziativa di alcuni dei condomini? In questo caso le spese per la manutenzione dell’impianto vanno sopportate per intero dai condomini che hanno eseguito l’opera. Salvo la possibilità anche ai condomini originariamente dissenzienti di farne uso in un momento successivo. Previo pagamento delle spese sostenute dagli altri per l’installazione e per la successiva manutenzione sia ordinaria che straordinaria. Con i dovuti correttivi che tengano conto del tempo trascorso e del logoramento e del deprezzamento

dell’impianto.